전세집 구할때 유의사항

안녕하세요~

오늘의  생활정보시간! 

전세집  구하기도 여려운 요즘! 그래도 내 권리와 재산을 지키기 위해

신중히 보셔야 하겠죠?

오늘은  전세집  구할때  유의사항과 체크사항에 대해 알려드리겠습니다.

 

 

 임대인신분확인

이런경우는 좀 드물지만, 뉴스에서보면 가끔 전세집 주인행세를하며 전세금을 받아 가로채는

사기꾼들이있거나, 또 주인허락없이 부동산에서 월세를 전세로 바꿔준다고하며 전세금을

가로채는 일이 있습니다. 그래서 전세집을 알아보시고 전세계약을 할때에는 꼭 임대인이

본인인지 신분증과 등기부등본을 잘확인하시고, 또 계약금을 포함해 잔금은 꼭 집주인

통장으로 송금해 입금내역을 남겨놓는것이 바람직합니다. 

 우선 등기부등본에는 표제부, 갑구, 을구로 나눠져있고

표제부는 부동산의 표시, 갑구는 소유자와 가압류, 가등기등 소유권권리사항, 마지막으로 을구

에는 저당권, 전세권등기등이 설정되어있는경우 나타납니다.

그리고 간혹 집주인이 외국이나

지방에살아 가족이 대리로 계약을하는경우도 있는데, 이런경우 인감증명서가 첨부된위임장을

받아두시는것이좋고, 마찬가지로 모든 금전거래는 집주인 통장으로 하시는것이 좋습니다.

그리고 등기부등본상 주소 그리고 내가 봤던집의 주소가 맞는지도 꼭 확인해야 하는데요

주소를 살짝 바꿔서 옆집이라던지 등으로 계약을 했다면 그냥 계약취소가 아니라 고의로

바꿔치기를 했을경우 피해를 입을수 있기 때문입니다.

 그리고 등기부등본상 현재 소유자가

누구인지 그리고 근저당권이 얼마나 설정이 있는지를 확인하고 

계약금은 등기부등본에 명시되어 있는 소유자에게 송금을 해야 되는것이죠.

현금 거래일시 영수증을 받아두셔야 합니다.

  본인 전세보증금을 보호하기 위해서는 가장 좋은 방법은 동사무소로 가셔서 확정일자

및 전입신고를 하셔야 나의 보증금을 지켜낼수 있는것이죠.

 

 채권최고액이 적은 집을 선택

등기부등본을 발급다아 그 부동산에 대하여 저당권 등 제한 물권이나 가압류, 

가처분 등 처분제한 등기 등이 없는지 확인하여야 합니다.

이런 사항을 확인한 후 집주인이 은행에 융자가 있다면 채권최고액이 얼마인지 확인합니다.

* 채권최고액 - 그 집을 담보로 집주인에게 돈을 빌려준 은행이 이 집이 혹시 경매에 넘어가더라도

 이집에서 일단 이 만큼은 우리 은행거다라고 침을 발라 둔 것

집을 구할 때 전세금 + 채권최고액이 80% 이하라면 안전한 편이라고 생각하시면 됩니다.

예를 들어 집이 20억 짜리에, 1세대부터 마지막 세대까지 전세금이 10억, 은행 채권최고액이 5억이라면 전세금+채권최고액이 건물 시세의 75%이므로 안전한 편입니다.

이보다 선순위 대출잔액이 많으면 과감히 포기하고 더 알아보시는걸 추천해드려요.

주의! 요즘은 전세값과 매매가가 별 차이가 안나기 때문에 60% 이하가 안전하다고 할 수 있습니다.

건물의 시세와 노후정도, 경매로 넘어갔을 때 유찰될 확률을 잘 따져보세요.  

가처분이나 가등기가 설정된 집도 피하세요

아직 소유권이가거나 경매가 된 집은 아니지만 그럴 가능성이 있습니다.

선순위 전세입자가 많아도 피하세요.

먼저 확정일자를 받은 전세입자가 많다면 그보다 늦게 확정일자를 받는다면

전세입자가 먼저 전세보증금을 보증받습니다.

다음은 집구할때 기본사항입니다. 

잊지 마세요~

전세집 체크사항

남향집인가?

햇빛이 잘 들어오는 남향집이 좋아요.

집을 보러갈 때 되도록이면 오후 1시~3시사이가 가장 이상적입니다.

일조량이나 바랑세기를 확인 하기 가장 적합한 시간이구요.

저녁에만 시간이 되신다면 되도록 오후 시간대를 비워서 한번 더 확인하세요.

 

 

 

곰팡이가 있는가?

집구할 때 곰팡이의 여부를 확인해보도록 하세요.

눈에 보이는 벽말고도 도배와 장판 사이에 볼수 잇는 부분을 꼼꼼히 체크해서

오염이 된 부분이 있다면 전세이기 때문에 이사할때 집 주인에게 새로 바꿔달라고 할 수 있어요.

 

 

채광이 좋은가?

전세집 구할 때 낮에 둘러보게 되면 꼭 체광을 체크해주세요.

또 옆집과의 거리가 어느 정도인지 봐주시는 것도 중요해요.

 

 

싱크대 확인!

전세집 구할 때 주희사항으로 싱크대의 문을 여닫아 보고

경첩이 망가지진 않았는지 싱크대 속의 상태를 확인해보시고

죄다 열어보기보다는 한두개만 확인하고 문제있는 지를

물어보시는 것이 좋아요.

 

 

수압이 좋은가?

욕실이나 주방에 수도를 틀어서 수압을 확인해보세요.

수압이 낮으면 다양한 부분 불편함이 생기기 때문에 

싱크대, 세면대, 변기등의수압을 체크해주세요.

 

 

욕실과 환기구 체크!

불을 제대로 들어오는지 수도꼭지, 샤워기 조명, 스위치,

어디 고장난건 없는지 화장실의 환기는 잘되는 지를 확인하세요.

습기가 심한지 곰팡이는 없는지 체크해주세요.

 

 

다용도실이 어느정도인지?

창고로 쓸만한 공간이 있는지 체크하는 것도

전세집 구할때 주의사항이에요.

 

 

해충이 있는지?

바퀴벌레가 없느지 체크해주세요.

집안 틈사이에 바퀴벌레 패치를 붙였거나 붙인 흔적이 잇는지

집에 벌레 퇴치약이나 스프레이가 있는지 확인하는 것이 도움이 되요.

 

 

방크기는 적당한가?

이사할때 들일 가구들이 들어갈 공간이 되는지 눈대중으로 체크해보시고

좀 아슬아슬하다 싶다면 가구를 배치할 곳의 크기를 알아두시는 것이 중요해요.

 

 

보일러 상태 체크!

빌라나 단독이나 다가구의 경우 전세집 구할 때 주의사항으로

보일러와 누수가 있는지 확인하세요. 방이나 화장실, 베란다, 천장 등 꼼꼼히

보셔야할 중요한 집구할 때 체크리스트에요. 꼭 계약을 할때 잔금을 처리한 후

6개월까지 생길 지 모르는 누수에 대한 책임은 전 주인이 진다는 것을 계약자에게

언급하고 계야서에 명시 받아주세요!

 

주차장 여부!

 

아파트를 제외한 주차의 여부를 체크하는 것도 전세집 구할 때 주의사항이에요.

주변의 마트나 교통상황이나 병원등의 편의시설도 체크하시구요!

위의 집구할 때 체크리스트를 미리 적어놓고 확인하는 것이 좋아요!

 

 

옵션 가전기기 작동은 되는지?

고장난 부분이 없나 체크해보세요~

 

계약서 작성 시 주의사항

특약으로 수도 배관, 보일러 문제 생겼을 때 수리해 주는 것을 명시

 '본 계약 잔금시 임대인은 잔금을 받아 현재 잡혀있는 융자금 ****원을 말소해 주는 조건으로

 본 계약 진행'하는 것을 계약서에 명시

   상환하지않을경우에는 임대인사유로 계약해지되고 계약금배액을 상환받을수 있습니다.(민법565조 해약금규정)

- 등기부등본에 근저당 말소까지 하도록 해야 합니다.(감액등기)

참고 :

계약서 쓰고 전입신고 하면 됨, 계약금 준 후 등기소에서 확정일자 받을 수 있음

- 세입자가 주민센터에 가서 전입신고를 하고 전세계약서에 확정일자라는 도장을 받으면 전세권 설정등기를 한 것과 똑같은 법적효력을 갖음

계약을 할 때는 수리나 관리비를 미리 명시하기

나중에 집에 누수나, 보일러 문제가 있었을 때 수리를 명시해야 나중에 탈이 안날 수 있습니다. 

 

 

계약 후 입주, 잔금을 치루기 전에 한 번 더 등기부등본 확인하기

 진입신고를 하고 확정일자를 꼭 받으세요. 확정일자를 받아야 하는 이유는 

계약하는 집에 근저당권 등 권리가 등재되어도 보상순위가 

밀릴 수 있기 대문입니다. 세입자는 전입신고와 확정일자가 있어요.

등기를 하지 않아도 전세보증금을 보호 받을 수 있습니다. 

인터넷으로 받을 수 있으니 참고 하세요!

 

 전세계약 만료시 주의사항

전세계약이 만료시점기간이 다가올시에 재계약여부를 6개월~1개월전까지 알려줘야 하는데요

만약 다른곳으로 이사를 할시에는 다음 입주자를 위해서 집을 더 보호하고 적극적인 모습을 보여야

계약이 더 빨리 성사될수 있겠죠?

 대부분 계약 만료 시점이 다가오면 임대인은 다음 임차인의 전세보증금을 받아서

기존 임차인의 보증금으로 반환해주는데 임대인에 따라 새로운 임차인이 계약이 성사되지 않는다 해도

자신의 개인적 돈등의 방법을 통해 처리하는 부분이 될수 있습니다

. 만일 새로 들어오는 임차인과의계약이 없이 전세보증금을 반환받지 못할경

우 현재 살고있는 집의 짐을 절대로 빼서는 안되는 부분입니다.

사정이 있어 이사를 할경우 임차권등기명령을 통해 임차권 설정등기가 되는지 확인 후

이사 하시는게 좋습니다~

 최후의 수단으로 전세보증금반환천구소송을 하셔야 합니다.